[Caso técnico ilustrativo. Aurora no tiene aún clientes propios; cuando los tengamos publicaremos casos reales con NPS firmado.]
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1. Hero
Comunidad de propietarios edificio residencial premium (anonimizado bajo consentimiento), Ensanche de Bilbao, País Vasco. Finca clasicista 1923 rehabilitada integralmente en 2018, 14 viviendas (140-220 m²), valor catastral medio por unidad > 750.000 €. Resultado clave: reducción del 96 % en carga de Aspergillus versicolor por qPCR en 60 días tras filtración no detectada de patinillo de instalaciones.
2. Contexto
Edificio residencial de alto standing en zona Indautxu/Abando, Bilbao. Patrimonio arquitectónico catalogado (grado de protección parcial), última rehabilitación integral 2018 con sustitución de bajantes y refuerzo de forjados. Comunidad gestionada por administrador colegiado del CAFBI. Incidente disparador: dos viviendas contiguas en planta 3ª y 4ª (mismo eje vertical) reportan olor a humedad y manchas en techo del distribuidor en septiembre de 2025, dos años después de la entrega de obra.
3. Problema, baseline cuantificada
- Viviendas afectadas: 2 (planta 3ª izda y 4ª izda) + zona común (patinillo registrable rellano 4ª).
- Inspección visual: mancha circular Ø 1,8 m en techo de distribuidor 4ª izda con goteo intermitente; mancha Ø 0,9 m en techo dormitorio principal 3ª izda; pintura desprendida en 2,3 m² acumulados.
- Reseñas reputacionales: comentarios negativos en grupo privado de propietarios (no público) + valoración interna del administrador 2/5 en gestión preventiva.
- Higrometría continua (Aurora Datalogger AQ-CT-12, 21 días): HR media patinillo 82 %, picos 91 %.
- Termografía FLIR T540: ΔT 6,3 °C en encuentro forjado-patinillo respecto a paramento sano.
- Muestreo microbiológico (MAS-100 NT + hisopado superficie + qPCR):
- Aire vivienda 4ª: 1.214 UFC/m³ con dominancia Aspergillus versicolor (qPCR: 3,2 × 10⁵ copias/m³).
- Aire vivienda 3ª: 687 UFC/m³.
- Hisopado paramento: Chaetomium globosum confirmado (indicador de humedad persistente prolongada).
- AQI Aurora inicial: 41/100.
- Días downtime estimados si se opta por desalojo temporal de 2 viviendas: 21-35 días.
4. Diagnóstico técnico
Hipótesis: filtración lenta en patinillo de instalaciones desde bajante de pluviales rehabilitada en 2018, junta mecánica defectuosa en injerto de cubierta no detectable visualmente, con goteo en cono drenante hacia forjado.
Validación:
- Inspección videoendoscópica (cámara Ridgid SeeSnake) por registro de patinillo: lámina de agua libre en encuentro de bajante de cubierta a forjado planta 4ª; identificación visual de defecto en junta mecánica.
- Ensayo de estanqueidad con trazador fluoresceína 0,1 % vertido desde cubierta: aparición en patinillo 4ª en 8 minutos, en 3ª en 17 minutos.
- Carburo cálcico en mortero perimetral del patinillo: 11,3 % msec (saturación).
- Test micotoxinas (ELISA) en muestra de polvo asentado: aflatoxina B1 no detectada; esterigmatocistina detectada en 14 µg/kg (marcador de A. versicolor).
Conclusión: patología N6-tipo C combinada (filtración puntual + biocontaminación significativa con especie productora de micotoxinas). Intervención multidisciplinar fontanería + biocida + acabados.
Protocolo aplicable: Aurora-N6-COM-v2.5 (comunidades residenciales premium habitadas) bajo UNE 171330-2, UNE-EN 16636, Código Técnico de la Edificación DB-HS1 (protección frente a la humedad) y Reglamento (UE) 528/2012.
5. Intervención
Fase 1, Reparación origen (días 1-2): sustitución de manguito mecánico defectuoso en bajante PVC DN125 por unión encolada con prueba de estanqueidad a 0,5 bar durante 30 min (cero pérdidas).
Fase 2, Secado forzado controlado (días 3-12): confinamiento de patinillo con barrera flexible + 2 deshumidificadores Trotec TTK 175 ECO (higrostato 50 %) + ventilación cruzada nocturna. Lecturas diarias en 6 puntos. Criterio fin de fase: HR < 60 % estable 72 h + msec < 4 %.
Fase 3, Tratamiento biocida (días 13-18):
- TP2 desinfectante (Ámbito III áreas privadas): peróxido de hidrógeno 5 % + plata iónica 30 ppm (Registro Oficial de Biocidas nº ES/RB-XX-XXXXX). Nebulización en frío Pulsfog K-22-Bio, DV50 8-15 µm, dosis 75 mL/m³ en patinillo confinado, exposición 90 min.
- TP18 insecticida: no aplicable.
- TP7 conservante para películas en imprimación: propiconazol 1,5 % + IPBC 0,3 % sobre paramentos de patinillo previo a sellado.
- 2 ciclos separados 48 h. Lectura post: ATP-metría < 20 RLU; cultivo de control negativo a hongos diana.
Fase 4, Reposición de acabados (días 19-32): sustitución de placa de yeso en techos afectados (4,1 m²), aplicación de pintura plástica con biocida en film TP7 en zonas comunes y plástica mate de bajas emisiones en interiores de viviendas (consensuado con propietarios).
EPI: mono Tipo 5/6, FFP3, guantes nitrilo, gafas estancas. Equipo: 2 técnicos DDD + 1 fontanero colegiado + 1 responsable técnico nivel superior + coordinación con administrador de fincas.
Comunicación: circular semanal a propietarios con KPI, lectura HR y fotografía. Acceso a dashboard Aurora (lectura) habilitado al administrador.
Normativa cumplida: RD 487/2022, Reglamento (UE) 528/2012, UNE-EN 16636, UNE 171330-2, CTE DB-HS1, Ley 49/1960 propiedad horizontal (comunicación a comunidad), RD 314/2006 CTE.
6. Resultados cuantitativos
| Indicador | Baseline | Día 30 | Día 60 | Delta |
|---|---|---|---|---|
| UFC/m³ hongos viables vivienda 4ª | 1.214 | 187 | 92 | −92,4 % |
| qPCR Aspergillus versicolor (copias/m³) | 3,2 × 10⁵ | 4,1 × 10⁴ | 1,3 × 10⁴ | −95,9 % |
| HR patinillo (media 7 d) | 82 % | 56 % | 51 % | −31 pp |
| Esterigmatocistina polvo asentado (µg/kg) | 14 | < 1 (LOD) | < 1 (LOD) | No detectado |
| AQI Aurora | 41/100 | 78/100 | 92/100 | +51 puntos |
| Días desalojo necesarios | 21-35 estimados | 0 | 0 | Evitados 100 % |
ROI cliente cuantificado: presupuesto total 28.600 € IVA incluido, repercutido por coeficientes de propiedad. Alternativa con desalojo y alquiler temporal premium estimada: 2 viviendas × 4.200 €/mes × 1 mes + logística 3.500 € = 11.900 €; impacto en valor de mercado por estigma documentado evitado (estimación tasador colaborador): 1,5-3 % sobre valor finca. ROI cualitativo + cuantitativo: 1,8-4,2x según escenario.
7. Testimonio nominal
«Lo que necesitábamos era discreción, rigor y documentación impecable para los propietarios. Aurora nos entregó un dossier técnico con cada lectura, cada producto y su número de registro, y la analítica de laboratorio acreditado ENAC firmada. La junta lo aprobó sin debate y dos vecinos que estudiaban vender retiraron la operación al ver el informe.»
, Administrador de fincas colegiado CAFBI (anonimizado), Bilbao.
8. Documentación visual (descripción de 5 imágenes)
- Antes, techo distribuidor 4ª izda: mancha circular Ø 1,8 m, cerco amarillento, gota suspendida visible.
- Durante, inspección videoendoscópica patinillo: captura cámara Ridgid mostrando junta defectuosa y lámina de agua libre.
- Durante, nebulización biocida confinada: Pulsfog en marcha, datalogger registrando HR/T, técnico con EPI completo, señalización ISO 7010.
- Después, techo restaurado: placa nueva, pintura terminada, mismo encuadre que imagen 1, lectura HR 52 % en tablet.
- Después, dashboard Aurora entregado al administrador: captura de pantalla con histórico HR 60 días y AQI 92.
9. Anexo PDF firmado, referencias literales
- Código Técnico de la Edificación, DB-HS1: «el grado de impermeabilidad mínimo exigido a los muros, suelos y cubiertas frente a la penetración del agua…».
- Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, art. 5 y anexo I: condiciones de uso de productos biocidas autorizados.
- Reglamento (UE) nº 528/2012, art. 17 y 22: comercialización y uso.
- UNE 171330-2:2014 apartado 5: parámetros de calidad ambiental interior en edificios residenciales.
- UNE-EN 16636:2015 sección 6.4-6.5: documentación y comunicación al cliente.
- Analítica subcontratada a laboratorio acreditado ENAC Environment Testing Spain, S.L.U. (acreditación ENAC nº 184/LE405), métodos UNE-EN ISO 16000-18, qPCR específica A. versicolor y ELISA esterigmatocistina. Informe nº EFS-2025-XXXXXX firmado digitalmente.
10. Tags
vertical:N6_humedad_residencias · servicio_norte:N6 · sector:comunidad_propietarios_premium · plaga:Aspergillus_versicolor_Chaetomium · ccaa:Pais_Vasco · ciudad:Bilbao · escala:14_viviendas_edificio_1923 · año:2025